Osobne dnes vidím viac dôvodov na optimizmus ako na pesimizmus na Slovenskom realitnom trhu pre ľudí, ktorí investujú do nehnuteľností. Áno, aj v tomto období rýchlo rastúcich cien.
Dôvod?
18-ročný cyklus nehnuteľností
I keď som osobne celkom optimistický pri pohľade na najbližšie roky, začínajúci investori majú tendenciu byť príliš optimistickí, keď sú ceny vysoko a naopak byť príliš pesimistickí, keď sú ceny (najmä po kríze) na dne. Skúsení investori však vedia, že história sa opakuje, a ak niečo ide dole skôr či neskôr to pôjde hore. Teória 18 ročného cyklu, vytvorená Fredom Harrisonom, nám ponúka skutočné dáta za posledných 300 rokov, ktoré potvrdzujú túto skúsenosť aj v oblasti nehnuteľností! 300 rokov – tomu hovorím dostatočná vzorka:) Ak ste však skeptický voči akýmkoľvek ekonomickým teóriam – obzvlášť tým ktoré predpovedajú budúcnosť- mali by ste vedieť, že tento pán predpovedal krach nehnuteľností v 2008 už v roku 1997 a svoju predpoveď zopakoval v roku 2005, keď ešte všetci verili, že nehnuteľnosti môžu len rásť. Jeho predpoveď z roku 2005 môžete nájsť tu.
Čo teda je 18 ročný cyklus nehnuteľností?
Harrison hovorí, že tento cyklus sa skladá zo 14 rokov rastu cien nehnuteľností, nasledovaný 4 rokmi poklesu cien.
Prečo sa tento cyklus opakuje? Tvrdí, že aj keď si politici myslia, že pokiaľ je ekonomika silná, trh s nehnuteľnosťami bude v poriadku, v skutočnosti je to trh nehuteľností, ktorý má vplyv na všetko ostatné.
Presnejšie povedané cena pôdy. Pretože ponuka pôdy je obmedzená (nedá sa jej vyrobiť viac), v rastúcej ekonomike sa stáva nedostatkovým tovarom. Biznis (na podnikanie) a domácnosti (na bývanie) potrebujú stále viac a viac pôdy, a preto jej cena začne rásť. Do hry vstúpujú špekulanti, ktorí kupujú pôdu s úmyslom zarobiť na raste ceny pôdy. Banky sú v tomto období ochotné požičiavať takmer komukoľvek bez ohľadu na jeho schopnosť splácať úver. V dôsledku silného rastu cien sa pôda (a nehnuteľnosti) stáva nedostupná pre väčšinu ľudí a firiem – a vtedy prichádza krach.
Fázy cyklu nehnuteľností
Tento graf nám pomôže pochopiť jednotlivé fázy cyklu:
Zdroj: www.realityinvestor.sk
Cyklus nehnuteľností:
1. Stealth phase – 7 rokov relatívne pomalého rastu. V úvode tejto fázy investujú len skutoční profesionáli, ktorí sa neboja ísť proti prúdu. Neskôr sa pridávajú ďalší investori (Awarness phase).
2. Bear trap – Mini recesia v strede tohto cyklu.
3. Mania phase – 7 rokov rýchleho rastu. V tomto období skúsení investori už ‘vystupujú z vlaku’ avšak investori amatéri, poháňaní médiami, davom a strachom z nevyužitia príležitosti naskakujú na tento vlak smrti. Táto fáza má aj svoj vrchol..
4. ‘Kliatba víťazov’: predstavujúca posledné dva roky tejto fázy, keď je rast najrýchlejší. Kúpa nehnuteľnosti v tomto období je veľmi zlý nápad, pretože nasleduje…
5. Blow off phase – Krach cien a obdobie recesie počas nasledujúcich 4 rokov.
Prečo je to dôležité?
Dôležité je to preto, že nám to umožňuje robiť odhady toho, čo sa udeje a prispôsobiť tomu naše správanie. Môžeme túto teóriu využiť najmä ak sa rozhodujeme, kedy vstúpiť na trh nehnuteľností, kedy agresívne nakupovať investičné nehnuteľnosti a kedy sa naopak stiahnuť a čakať na najbližší krach, ktorý prinesie obrovské investičné príležitosti. Najviac milionárov totiž vzniká v časoch krízy, nie v časoch propserity – musíte byť ale pripravený. A teraz otázka za milión:)
Kde v cykle sa nachádzame na Slovensku v roku 2016?
Pozrime sa najprv na graf vývoja cien nehnuteľností na Slovensku:
Zdroj: www.realityinvestor.sk
Pripomína Vám tento vývoj niečo, čo sme si povedali v predchádzajúcich častiach? Áno, v roku 2005 prišla mini recesia v strede cyklu. Nasledovalo obdobie rýchleho rastu až do roku 2008. V roku 2008 prišiel krach a nasledovali 4 roky recesie, kedy ceny klesali. Ako je vidieť z grafu v roku 2014 začala fáza pomalého rastu, ktorá sa pomaly končí, keďže v roku 2016 sa už začína rast cien zrýchľovať. Ešte stále neveríte tejto teórii?
Dovoľte mi zahrať sa na veštca;) Podľa tejto teórie by mala v krátkej dobe prísť mini recesia v strede cyklu, kedy sa ceny mierne prepadnú. Vyvolá to Brexit, utečenecká kríza alebo konflikt na Ukrajine? Neviem, nechám sa prekvapiť. Dôležité však je uvedomiť si, že potom príde obdobie rýchleho rastu.
Ak budete vidieť, že ľudia kupujú všetko na čo môžu siahnuť, že ponúkajú za nehnuteľnosti ceny vyššie ako sú uvedené v inzerátoch, že navyšujú cenu aby im nehnuteľnosť niekto iný nezobral a keď Vám taxikár porozpráva ako zarobil na nehnuteľnosti, ktorú len nedávno kúpil, budete vedieť, že koniec je blízko. Buďte v tom čase pripravení. Budujte si zásobu hotovosti a začnite si pripravovať financovanie – za chvíľu sa Vám naskytne životná príležitosť kupovať nehnuteľnosti za ceny aké neuvidíte najbližších 18 rokov!
Záverečné varovanie
I keď sa táto teória volá 18 ročný cyklus, nemusí tento cyklus trvať vždy presne 18 rokov. Najkratší cyklus trval napríklad len 6 rokov a najdlhší až 48 rokov!
Zdroj: www.realityinvestor.sk
Taktiež je dôležité uvedomiť si, že situácia v rôznych mestách môže byť odlišná. Bratislava je v súčasnosti pravdepodobne najďalej v cykle (koniec pomalého rastu), pričom iné mestá sú ešte len v strede tejto fázy.
Pre Vás je však dôležité vedieť rozoznať jednotlivé fázy bez ohľadu na to, či trvali 1 či 10 rokov a prispôsobiť svoje investičné rozhodnutia konkrétnej fáze a Vašemu zámeru. Verím, že Vám tento článok pomôže pri investovaní do nehnuteľností a umožní Vám správne sa rozhodnúť, kedy vstúpiť na trh nehnuteľností a kedy je lepšie ostať doma a ‘sedieť si na rukách’.
Autor: Tomáš Pieružek Zdroj: realityinvestor.sk
