Stanovenie investičných kritérií je nevyhnutné, aby ste svojimi investičnými nákupmi smerovali k vášmu cieľu. Tieto kritéria vám umožnia odstrániť emócie z rozhodovacieho procesu: Ak nehnuteľnosť nespĺňa vaše kritéria, jednoducho ju nekúpite a hľadáte ďalšiu príležitosť.
Investičné kritéria sú súhrnom finančných a fundamentálnych kritérií. V toto článku sa pozrieme na fundamentálne kritéria. Na tie finančné sa pozrieme v ďalšom článku.
Fundamentálne kritériá
Vhodná nehnuteľnosť pre stratégiu „Kúpa a následný dlhodobý prenájom“ by mala spĺňať nasledovné kritéria:
- Občianska vybavenosť (lokalita) – dostatok pracovných miest v okolí, obchody, reštaurácie, zastávka hromadnej dopravy a pod. Sú nevyhnutné pre spokojné bývanie vašich nájomníkov, preto by ste v prípade vašej nehnuteľnosti nemali opomenúť tento zásadný aspekt.
- Cashflow - investícia Vám musí prinášať zisk od prvého dňa, t.j. nájomné musí pokryť VŠETKY vaše náklady spojené s prenájmom. Základné nákladové položky sú – splátka hypotéky (ak financujete nehnuteľnosť prostredníctvom úveru), správcovské poplatky, platby za energie, platby za internet a TV, poistenie nehnuteľnosti.
K týmto platbám však musíte pripočítať aj jednorázové náklady t.j. náklady, ktoré neplatíte mesačne, ale skôr či neskôr sa vyskytnú pri každom prenájme – rezerva na obdobie kedy bude nehnuteľnosť neprenajatá (napr. ak sa menia nájomníci) a rezerva na opravy a výmeny zariadenia/ spotrebičov.
- Typ nehnuteľnosti – byt či dom: Jedno-, dvoj- či trojizbový? Výborné otázky, odpoveď na ne závisí od vašej lokality.
Všeobecne platí, že ľahšie je prenajať byt ako dom, a aj výnosy sú vyššie pri byte v porovnaní s domom. Jedno- až dvojizbové byty sú vo všeobecnosti najžiadanejšie. Znamená to, že trojizbový byt či dom nie sú dobrou investíciou? Vôbec nie, len počet záujemcov, ktorí hľadajú takýto podnájom, je menší, preto by ste mali počítať s dlhším obdobím, kedy nehnuteľnosť nemusí byť prenajatá. Ak vám sedia čísla aj napriek dlhším výpadkom, super, choďte do toho.
Všeobecne je aj väčší záujem o nehnuteľnosti, ktoré sa nenachádzajú na prízemí či na poschodí pod strechou.
Vyvarujte sa nehuteľnostiam orientovaným do rušných ulíc.
Nezabudnite na možnosť parkovania pre vašich nájomníkov. Kde môžu zaparkovať? Nie sú parkovacie miesta vyhradené len pre rezidentov?
Posledným bodom je balkón a pivnica: Správny byt by mal mať aspoň jedno z nich.
- Stav nehnuteľnosti - je nehnuteľnosť v pôvodnom stave alebo je kompletne zrekonštruovaná? Pri staršej nehnuteľnosti musíte počítať s nákladmi na rekonštrukciu, na druhej strane to môže byť pre vás dobrá príležitosť na rýchle zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti.
- Trh s nájomníkmi – vo vytipovanej lokalite musí fungovať trh s prenájmami, t.j. musí tam byť dostatok záujemcov o bývanie v podnájme.
- Miestna nehnuteľnosť – začínajúcim investorom odporúčam zamerať sa na nehnuteľnosti v meste, ktoré sa nachádza vo vašej blízkosti (do 20 minút jazdy autom), a ktoré dobre poznáte. Ako začínajúci investor nemáte dostatok skúseností, aby ste mohli investovať na diaľku. Minimálne v začiatkoch budete musieť (ale najmä chcieť) mať nehnuteľnosť pod kontrolou a osobne sa z času na čas presvedčiť, či je všetko v poriadku.
- Existujúca nehnuteľnosť – opäť odporúčam len už existujúce (t.j. nie nehnuteľnosti tzv. z papiera – vo výstavbe). Dôvodom je fakt, že existujúce nehnuteľnosti majú už svoju históriu a viete relatívne presne odhadnúť ich cenu, mesačné náklady, ale najmä možné mesačné nájomné. V neposlednom rade bývajú novostavby väčšinou výrazne predražené. Dosiahnuť pri nich zaujímavé výnosy je dosť ťažké.
Znamená to, že by ste nemali nikdy investovať do novostavieb z papiera? Nikdy nehovor nikdy, a to platí aj pre túto situáciu. V takom prípade by ste sa mali poradiť s odborníkom, ktorý sa vyzná v novostavbách - a najmä v ich cenách a akciových cenách (otváracie akciové ceny, atď.)
Chcel som tým naznačiť, že by ste mali kupovať iba nehnuteľnosti, ktoré spĺňajú všetky vyššie uvedené kritériá?
Šanca, že nájdete nehnuteľnosť spĺňajúcu všetky kritériá s ústretovým predávajúcim ochotným akceptovať vašu cenu, je dosť malá. Záleží na vás, ktoré kritériá si zvolíte ako tzv. KO kritéria, a ktoré budú „voliteľné”.
Dôležité je uvedomiť si, že najväčším rizikom je v konečnom dôsledku neurobiť nič a nezačať investovať.
Najčastejšia odpoveď skúsených investorov na otázku, čo najviac ľutujú, je „že nezačali investovať skôr”. Ak ste si na 80% istý, spravte rozhodnutie a investujte. S každou ďalšou kúpou budete mať viac a viac skúseností a vaše nové investície budú lepšie a lepšie.
Ak už viete čo kupovať, je dôležité vedieť aj to, čo určite nekupovať!
- Nehnuteľnosť so štrukturálnymi problémami – narušená statika nehnuteľnosti, zatekajúce steny, neefektívne využitá plocha nehnuteľnosti (napr. veľká predsieň, malé izby), komplikácie s bytovým domom, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza (problémy so strechou, zatekajúce základy, atď.). Toto všetko sú príklady, čoho by sa mal začínajúci investor vyvarovať.
Sú byty v pôvodnom stave teda zlou investíciou? Práve naopak. Nehnuteľnosti v pôvodnom stave sú jedným zo spôsobov ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Ak nemá takáto nehnuteľnosť štrukturálne problémy, môže z nej byť výborná investícia.
- Predražená nehnuteľnosť – jedna zo základných chýb investorov, ktorá sa, žiaľ, už nedá opraviť. Pri investovaní sa riaďte v prvom rade číslami, tie vám povedia najpresnejšie, či kupujete predraženú nehnuteľnosť alebo nie.
- Nehnuteľnosť v zahraničí/ dovolenková nehnuteľnosť – pri investovaní musíte mať jasno v tom, či nehnuteľnosť kupujete ako investíciu alebo pre zábavu, a nesnažte sa ich kombinovať.
Apartmány v Chorvátsku či na Donovaloch pripravili už veľa investorov o peniaze. Vidina apartmánu, o ktorý sa vám niekto stará a vy si môžete kedykoľvek prísť na dovolenku, je lákavá, väčšinou ale nefunguje. Hlavným dôvodom je, že nepoznáte daný trh, neviete, čo hľadajú turisti, ktorí danú oblasť navštívia, kedy je hlavná sezóna, kde sú top lokality, koľko dní z roka bude nehnuteľnosť obsadená a za akú cenu. Toto sú všetko otázky, ktoré musíte mať zodpovedané predtým, než podpíšete kúpnu zmluvu!
- Nehnuteľnosti „rozhádzané” po rôznych lokalitách – existuje mnoho teórií o tom, či investovať do nehnuteľností na jednom mieste alebo tam, kde sa vyskytne príležitosť. Začínajúcim investorom odporúčam nájsť jednu lokalitu, ktorá spĺňa základné podmienky, a začať investovať v tejto oblasti – znova a znova. Snaha byť inovatívny pri nehnuteľnostiach nie je vhodná najmä pre začínajúcich investorov. Nájdite čo funguje vo vašej oblasti a robte to opakovane. Až keď nazbierate dostatok skúsenosti, začnite sa obzerať po nových možnostiach.
Zdroj: realityinvestor.sk
