Už je to pár týždňov odkedy som napísal svoj posledný článok. Dôvod je jednoduchý – mal som plné ruky práce s novými investíciami. V tomto článku sa pozrieme na jednu konkrétnu, ktorú som práve v týchto dňoch dokončil.
Od mojej poslednej investície, ktorú som zrealizoval v máji 2016, som nevedel nájsť v Bratislave žiadne investície, pri ktorých by mi vychádzali čísla – ROI, cap rate, pozitívny cash-flow atď. Taktiež som začal počúvať od viacerých ľudí z môjho okolia, že „idú investovať do nehnuteľností“. Navyše sa v správach začali čoraz častejšie objavovať informácie o rýchlom raste cien nehnuteľností v Bratislave. Toto boli pre mňa prvé znamenia, že nastal pomaly čas prestať investovať v Bratislave!
Rozhodol som sa preto pozrieť na iné mestá. Ako prvý krok som si spravil analýzu jendotlivých krajov (údaje sú zo štatistického úradu a nbs.sk)- pozeral so sa na údaje ako rast cien nehnuteľností v danom regióne za posledných 15 rokov, rast platov, dostupnosť bývania a rast/pokles počtu obyvateľov v danom kraji. Toto je tabuľka, ktorú som dostal:
Zdroj: Realityinvestor.sk
Dôležité však je povedať, že toto sú údaje za celé kraje, to znamená, že situácia v konkrétnom krajskom meste môže byť odlišná. V ďalšom kroku som vylúčil mestá pod 80 tisíc obyvateľov, nakoľko investujem len v mestách, kde je a aj bude dostatočne veľký trh s nájmami. Klesajúci počet obyvateľov bol pre mňa KO kritériom. Z tejto analýzy mi vyšli ako najvhodnejšie kraje prešovský a žilinský. Celkom ma prekvapil prešovský kraj a aj vzhľadom na jeho vzdialenosť od Bratislavy som sa rozhodol bližšie pozrieť na žilinský kraj – konkrétne mesto Žilina.
Začal som sa teda pozerať na mesto Žilina ako také – priemysel (najmä situácia v KIA), zamestnanosť, vývoj počtu obyvateľov, dostupnosť bývania, dilaničné napojenie, mestská doprava atď. Ako posledný krok som napísal viacerým realitným kanceláriam (členom NARKS) a požiadal ich o kontakt na makléra, ktorý sa venuje prenájmom a či by mali čas porozprávať sa. Asi som mal štastie, pretože ako prvá sa mi ozvala maklérka pani Marcela Stáreková z realitnej kancelárie RED, s ktorou som neskôr aj zrealizoval svoju prvú investíciu v Žiline. A ak uvažujete o akejkoľvek realitnej transakcii v Žiline odporúčam vám využiť jej služby – budete veľmi spokojný. Pri rozhovore som sa pýtal najmä na:
Situáciu na realitnom trhu v danom meste všeobecne (trh predávajúcich či trh kupujúcich)
Kto sú typickí nájomníci
O aké byty je najväčší záujem u nájomcov
Aká je ich priemerná cena
Ktoré lokality sú najatraktívnejšie
Ako dlho ostávajú nájomníci v priemere v nájme
Aké nájomné sa dá pri daných bytoch dosiahnuť
Aké sú poplatky za sprostredkovanie nájmu/ kúpy byt atď.
Po tomto rozhovore som mal zo Žiliny veľmi dobrý pocit. Keď som si pozrel niektoré realitné ponuky na internete (podľa odporúčaní maklérky), čísla mi vychádzali veľmi dobre. Rozhodol som sa preto zrealizovať svoju prvú investíciu v Žiline. Maklérka mi začala posielať ponuky podľa mojich špecifikácii a za pár týždňov som našiel tú pravú nehnuteľnosť. 2-izbový byt, 6 ročná novostavba vo vyhľadávanej lokalite.
Pozrime sa teda na čísla:
Zdroj: Realityinvestor.sk
V skratke – táto nehnuteľnosť mi mesačne dáva 0 Eur v hotovosti ak započítam všetky náklady, rezervy na opravy, údržbu (cca 7% z mesačného nájomného), neobsadenosť nehnuteľnosti počas roka (1 mesiac v roku) a poplatky maklérovi za prenajatie nehnuteľnosti (1 mesačné nájomné, každý rok). Tieto odhady sú však veľmi konzervatívne – vzhľadom k tomu, že sa jedná o novostavbu údržba bude značne nižšia a taktiež vzhľadom k situácii na trhu nehnuteľností v Žiline (nedostatok bytov na prenájom) vydržia v priemere nájomníci dlhšie ako jeden rok. Ak teda nepočítam s rezervami ostáva mi mesačne 111eur (po zaplatení všetkých nákladov a hypotéky). Ak ešte navyše zoberiem v úvahu aj fakt, že nájomníci splácajú hypotéku, dostanem sa k výnosovosti na vložené prostriedky(Return on equity resp. Cash on cash vrátane splátky úveru) vo výške 15.6% p.a., čo je veľmi slušný výnos. Akýkoľvek rast ceny tejto nehnuteľnosti preto je už len pekný bonus, no pri raste cien o konzervatívne 4% p.a. bude moja výnosnosť na vložené prostriedky vo výške 43.73% p.a..
Čo sa týka správy nehnuteľnosti rozodol som sa pre niečo medzi kompletným outsourcovaním na property manager-a a kompletnou správou v mojej réžii. S maklérkou sme sa dohodli, že nájomníkov bude hľadať ona, taktiež byt odovzdá a pri ukončení nájmu byt prevezme. Počas nájmu budem akékoľvek požiadavky nájomníkov na opravy, údržbu atď riešiť ja. Samozrejme, že nebudem pri každej oprave utekať do Žiliny, ale využijem služby miestnych ‘hodinových manželov’.
Táto investícia ma presvedčila, že v Žiline sa ešte dajú nájsť vhodné nehnuteľnosti na investovanie, preto sa pozerám na ďalšie možnosti v tomto meste i keď už aj tu začína byť trh horúci.
Našli ste už aj vy svoju lokalitu? Máte tipy na lokalitné vhodné na investovanie? Máte otázky k tomuto článku – rád vám na ne odpoviem.
Prajem veľa úspechov pri investovaní.
Tomáš Pieružek
Realityinvestor.sk